O que quer dizer "estado de conservação" num relatório de análise

Quando entregamos um relatório de análise do imóvel, o campo que mais vezes é lido na diagonal é o do estado de conservação. Aparece uma palavra, "razoável", "bom" ou "mau", e o proprietário tende a ficar só com ela. Acontece que essa palavra resume uma observação feita divisão a divisão, elemento a elemento, e não é uma nota global dada ao imóvel como quem classifica um exame.

Nestas semanas de outono, em que muitos proprietários aproveitam para ver casas que ficaram fechadas durante o verão, convém perceber o que está por trás do termo. Escrevo estas linhas na primeira pessoa porque é uma pergunta que ouço em quase todas as conversas: afinal, o que quer dizer o estado de conservação e para que serve no relatório?

Quem visita o imóvel, no nosso caso o Rui Carvalho, percorre-o com uma lista de elementos: cobertura e beirais, paredes exteriores, caixilharia, pavimentos, instalação elétrica, canalização, humidades visíveis, cozinha e casas de banho. Cada elemento é descrito pelo que se vê e pelo que se consegue medir sem obras, com fotografias e notas.

O estado de conservação é a síntese dessa observação. Não é uma avaliação de mercado nem um orçamento de obra. Diz-nos se o imóvel pode ser utilizado como está, se precisa de intervenções pequenas ou se exige trabalhos de fundo antes de qualquer utilização. É um ponto de partida para as perguntas seguintes, não uma sentença sobre o valor da casa.

• Cobertura, paredes e caixilharia
• Instalação elétrica e canalização
• Humidades e infiltrações visíveis
• Cozinha, casas de banho e pavimentos

Usamos uma escala simples de leitura. "Bom" significa que não se identificam anomalias relevantes e que o uso corrente é possível sem trabalhos prévios. "Razoável" indica desgaste normal ou anomalias menores, que convém tratar mas que não impedem a utilização. "Mau" aponta para problemas que condicionam o uso, seja por segurança, seja por conforto, e que pedem intervenção antes de qualquer decisão sobre arrendar ou adaptar.

Há ainda situações intermédias que descrevemos por extenso, porque uma casa pode ter a cobertura em bom estado e a canalização em fim de vida. Por isso o relatório não termina na palavra final: cada nível vem acompanhado da lista do que o justifica, para que o proprietário veja onde está o peso da classificação.

É frequente esperar-se que o termo responda a perguntas que não são suas. Não diz quanto o imóvel vale, não diz quanto se pode cobrar de renda e não substitui a vistoria de um técnico habilitado quando existe suspeita de problema estrutural. Também não é o mesmo que a certificação energética nem que a avaliação feita para efeitos fiscais ou bancários.

O que diz, com honestidade, é o ponto em que o imóvel está hoje. A partir daí, o relatório separa as condicionantes práticas, como custos prováveis de adaptação, licenças que possam ser necessárias e esforço de execução, daquilo que é apenas desgaste. Esta separação evita decisões tomadas com base numa palavra isolada.

Um imóvel em estado razoável pode ser uma boa candidata a arrendamento com pequenas melhorias, ou a manter como está se o objetivo é uso próprio ocasional. Um imóvel em mau estado pede outra conversa: se vale a pena investir antes de decidir, ou se a melhor opção é esperar, vender ou partilhar a decisão com outros herdeiros.

Costumo sugerir que o proprietário leia primeiro as notas por elemento e só depois a classificação final. Assinale o que o surpreendeu e o que já sabia. As surpresas são o ponto onde vale a pena perguntar mais, e é também aí que as alternativas que comparamos a seguir ganham ou perdem sentido.

• Ler primeiro as notas por elemento
• Assinalar o que surpreendeu
• Levar as dúvidas para a conversa seguinte

Ao receber o documento, vale a pena fazer três perguntas simples. Que elementos pesam mais na classificação? O que pode ser tratado em pequenas intervenções e o que exige obra? E o que aconteceria se nada fosse feito durante um ano ou dois? As respostas ajudam a ordenar prioridades sem pressa.

Se alguma resposta não estiver clara no texto, é sinal de que o relatório deve ser explicado, e esse é o nosso trabalho. Prefiro uma conversa de meia hora a rever o documento ao lado do proprietário a deixá-lo com dúvidas que o levem a decidir por receio ou por impulso.